专访华远代建总经理李洪军：解码城市更新的“华远样本”

在中国城市化进程迈入高质量发展的新阶段，“城市更新”已成为推动城市转型的核心命题。作为国内代建领域的领军企业，华远代建以“城市焕新者”的姿态，深度参与多个国家级城市更新项目，探索出一条兼顾社会效益与商业价值的可持续发展路径。  

近日，华远代建总经理李洪军接受中国地产华表奖组委会一把手访谈的人物专访，分享了他对城市更新本质的思考、代建行业的变革逻辑，以及华远如何在“存量时代”重塑城市生命力。这位深耕地产行业20余年的“城市更新老兵”，用理性与情怀交织的视角，为行业提供了一个值得借鉴的“华远样本”。  

从“建设者”到“运营者”——代建行业的价值跃迁

中国地产华表组委会：近年来，代建行业从传统地产开发的“配角”逐渐走向台前，尤其在城市更新领域，代建模式被赋予更高期待。您如何定义新时代的“代建”？  

李洪军：传统代建是“乙方思维”，甲方出钱、提需求，代建方按图施工即可。但今天的代建，早已突破“建筑商”的单一角色，转向“城市综合服务商”——既要懂空间营造，又要懂产业导入；既要平衡政府、业主、市民的多方诉求，还要确保项目全生命周期的可持续运营。  

华远的转型正是基于这一逻辑。我们从2018年开始布局城市更新赛道，核心能力从“造房子”升级为“造生态”。比如在上海豫园福佑地块项目中，我们不仅修复了历史建筑，还联合文旅团队策划非遗文化体验动线，引入老字号品牌孵化器，让600年历史的豫园成为“活态博物馆”。这种“空间+内容+运营”的一体化服务，才是未来代建的核心竞争力。  

中国地产华表组委会 ：华远提出“全链条介入、全周期护航”的代建理念，具体如何落地？  

李洪军：城市更新项目周期长、利益主体复杂，必须从顶层设计阶段就建立协同机制。以北京崇文门片区改造为例，我们前期联合规划院、文化学者、街道办组成“城市会诊团”，用三个月时间梳理出三大核心矛盾：历史风貌保护与商业开发的冲突、原住民安置诉求、交通动线梗阻。针对这些问题，华远搭建了“四维管控模型”：  

1. 文化维度：通过3D扫描技术还原建筑肌理，确保改造“修旧如旧”；  

2.民生维度：设计“平移安置”方案，保留原住民社区网络；  

3. 经济维度：引入轻资产运营平台，用租金反哺长期维护；  

4. 技术维度：部署智慧管理系统，实时监测建筑安全与能耗。  

这种“一项目一策”的精细化运作，让华远在13个城市更新项目中实现零重大纠纷、零工期延误。  

城市更新，一场没有终点的“马拉松”

中国地产华奖组委会：许多企业将城市更新视为“政策风口”，但实际参与后却发现“理想很丰满，现实很骨感”。您认为行业面临的最大挑战是什么？  

李洪军：最大的误区是把城市更新等同于“拆迁重建”。我曾见过某项目为了追求短期收益，将百年里弄改成网红商业街，结果文化底蕴流失，市民也不买账。城市更新的本质是“与城市共生”，需要尊重历史文脉、市民情感和城市功能演进的规律。  

华远内部有个“三不原则”：不搞大拆大建、不破坏社区原生网络、不追求过度商业化。比如在成都宽窄巷子拓展区项目中，我们保留了80%的原建筑结构，通过加固和功能置换，将危房转化为社区图书馆、共享厨房；同时植入智慧导览系统，让游客扫码即可聆听老住户口述的历史故事。这种“微更新”模式成本更高、利润更薄，但社会价值远超经济回报。  

中国地产华奖组委会：如何平衡公益属性与商业可行性？  

李洪军：关键在于创新利益分配机制。华远正在试点“双轮驱动”模式：  政府合作轮：承接老旧小区改造、基础设施提升等民生项目，通过EPC+O（设计施工运营一体化）获取服务费；  市场运营轮：与产业资本合作，对存量资产进行功能再造和长效运营，分享增值收益。  

例如在深圳某工业区改造中，我们联合物联网企业将旧厂房升级为智慧园区，华远负责空间改造，合作方提供技术支持和产业招商，最终政府获得税收增长，企业降低办公成本，我们则从租金分成和股权增值中获利。这种“共生式盈利”让各方从博弈走向共赢。  

未来蓝图——做中国城市高质量发展的“合伙人”

中国地产华表奖组委会：住建部提出“十四五”期间要完成21.9万个老旧小区改造，华远如何抓住这一机遇？  

李洪军：量大面广的老旧小区改造，考验的是企业的系统化能力。华远打造了“蜂巢计划”，通过三大平台实现规模化复制：  

1. 标准化产品库：针对不同建筑类型、居民结构，开发出18套改造模块，从适老化设施到光伏屋顶均可“菜单式”选择；  

2. 数字化管理平台：运用BIM+GIS技术，实时监控全国项目进度，预警潜在风险；  

3.社区自治联盟：培训居民代表参与改造决策，并通过App实现物业；

中国地产华表奖组委会：对未来十年的城市更新趋势有何预判？华远的战略重心是什么？  

李洪军：未来的城市更新将呈现三大趋势：  

人本化：从“空间改造”转向“社区营造”，关注市民的归属感与幸福感；  

低碳化：绿色建筑、零碳园区成为标配；  

数字化：元宇宙、AI技术深度融入城市治理。  

华远已成立“未来城市实验室”，聚焦三大方向： 研发历史建筑低碳改造技术，目标将能耗降低40%；   搭建“城市数字孪生平台”，实现规划方案的虚拟推演； 探索“更新基金+REITs”的金融模式，破解资金沉淀难题。  

我们的愿景是成为“中国城市高质量发展的终身合伙人”——不仅建造空间，更守护每一座城市的文化基因与生长活力。       

在这个追求“快周转”的时代，华远代建的选择显得“另类”却珍贵——他们用敬畏之心对待每一块砖瓦，用长期主义对抗短期诱惑。或许，这正是城市更新最需要的“慢哲学”：唯有尊重过去，方能真正抵达未来。