文章来源：华表生态资源交易平台 发布时间：2025-09-01 12:44:54 浏览次数：38
2025年8月28日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》正式发布。这份文件是对7月中央城市工作会议精神的全面落实和细化。
文件开篇明确指出：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”这一判断为未来城市发展和房地产市场定下了基调。
作为2025年中央城市工作会议后的首个顶层设计文件，它不仅勾勒出中国城市未来十年的发展蓝图，更将为房地产行业和城市更新带来深远影响。
回顾7月14日至15日在北京举行的中央城市工作会议，习近平总书记出席会议并发表重要讲话。会议明确了当前和今后一个时期城市工作的总体要求和重要原则。
会议指出，我国城市发展正面临历史性转变：从快速增长期转向稳定发展期，从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。这一判断揭示了城市发展方式的根本性转变。
工作中需要做到五个转变：转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。
此次《意见》明确提出将“推进城市更新为重要抓手”。这一表述在7月30日中央政治局会议和国务院第九次全体会议上得到强化，城市更新已成为巩固房地产市场“止跌回稳”态势的关键举措。
李强总理在国务院第九次全体会议上强调：“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。”
2025年以来，中央和地方“因城施策”出台相关措施推动房地产止跌回稳，政策措施成效明显，总体延续去年四季度以来止跌回稳的势头。
数据显示，2025年前7月城中村改造专项债融资573亿元，较2024年同期增加475亿元，同比增长487%；保障房融资253亿元，较2024年同期增加152亿元，同比增长151%。
《意见》提出“加快构建房地产发展新模式”，全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进“好房子”建设。这标志着房地产行业将告别过去粗放式的发展模式，转向精细化、高品质的发展阶段。
文件具体提出“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建”。这一政策导向已经在全国多地试点实践。
例如，上海试点“居民自主更新”，允许业主申请“原拆原建”，杭州浙工新村548户居民自掏5亿元重建，政府补贴覆盖20%成本，改造后户均面积从76㎡增至106㎡。
这种更新模式不仅改善了居民居住条件，也促进了房地产市场的内生动力。中原地产数据显示，改造后小区房屋成交周期从89天缩短至59天，深圳福田区某小区因加装电梯和智慧门禁，租金回报率从2.8%升至4.1%。
《意见》强调“建立可持续的城市建设运营投融资体系”，创新财政金融政策工具，吸引和规范社会资金参与。这意味着城市更新项目将有更加多元和可持续的资金支持。
然而，城市更新领域的高门槛决定了不是所有企业都能平等参与。研究表明，城市更新对参与企业的资金实力和综合开发能力要求极高。
截止2024年年报，开发商具有综合开发实力、融资成本低、账面现金超过1000亿元的只有四家公司——A股：招商蛇口、保利发展；H股：华润置地、中国海外发展。
2025年7月21日国务院国资委党委召开扩大会议，提出“中央企业是城市发展的重要参与者，是城市基础设施建设的主力军，与城市发展休戚相关”。这明确了头部央企参与城市更新的战略定位。
随着城市更新全面推进，两类人将直接受益：核心地段老房业主和旧改产业链从业者。
以上海普陀区为例，王阿姨家那栋30年的老楼完成外立面翻新和电梯加装后，房价从4.2万/平涨到了5.8万/平。北京西城某小区改造后房价涨30%，上海闵行区示范小区冬季取暖能耗降低28.5%。
同时，旧改产业链催生大量新职业机会。住建部要求全国276万栋30年以上老房每5年强制体检，催生50万岗位缺口，初级持证者年薪12-18万元，资深专家超40万元。
适老化改造工程师的需求也大幅增长，天津清水楼小区改造中，医用级防滑地砖铺设、L型扶手人体工程学设计等细节，推动相关技术人才需求增长300%。
《意见》提出了一系列创新实施机制。特别是“先体检、后更新”的强制要求，意味着城市更新将更加科学化和精细化。
在资金保障方面，中央财政2025年安排老旧小区改造补助资金650亿元，较2024年增长30%，地方政府专项债额度向旧改倾斜。
各地也在探索差异化路径：
北京通州水仙园小区改造引入“施工楼栋管家”模式，8名居民代表全程参与工程监管，实现上下水改造率和外窗护栏拆除率双100%；
浙江温州加装电梯补贴从20万/台降至15万/台，但增设“同一小区2台及以上联建每台额外奖1万元”的组团优惠，2025年一季度开工量同比激增120%；
山东济南电厂三区改造不仅翻新路面、增设停车位，还通过“文化赋能”打造彩绘柱子、主题廊亭，将30年的老社区变成网红打卡地，二手房挂牌价上涨18%。
《意见》展望了未来城市发展的技术路径，提出“强化第五代移动通信网络（5G）、千兆光网覆盖，优化算力设施建设布局，推进新型城市基础设施建设”。这预示着城市更新将与数字化、智能化深度融合。
实践中，上海试点“数字孪生小区”，通过三维建模模拟改造效果，施工效率提升30%。深圳开发“旧改智慧平台”，输入小区基础数据即可生成最优改造方案，成本测算误差控制在5%以内。
模式创新也在不断涌现。广东推行“改造+运营”模式，企业投资改造后获得10年社区商业经营权，如广州某企业通过旧改新增3000㎡商业空间，年收益超500万元。
北京试点“旧改REITs”，将改造后的社区商业、停车位等资产证券化，普通投资者可通过基金份额分享增值收益。
