引言

在消费升级与城市更新的浪潮中，社区商业正从边缘配套走向舞台中央。作为这一领域的深度参与者，米街（北京）商业运营管理有限公司董事长张国宝以“属地化运营”为剑，在竞争激烈的商业地产赛道中开辟出一条差异化路径。“社区商业不是缩水版的购物中心，而是城市生活的‘最小单元’。”米街（北京）商业运营管理有限公司董事长张国宝一语道破本质；本次《一把手访谈》中，他将揭示社区商业的投资逻辑、运营心法与未来图景，为行业提供一份实战派的生存指南。《一把手访谈》是由华表奖生态资源交易平台与多家主流媒体联合打造的大型对话栏目。访谈内容涵盖新能源、大数据、双碳、产业升级、城市更新等热门话题，旨在对接商业资源，推动项目落地，探索行业前沿趋势，分享领导者视角。栏目由华表APP生态交易平台董事长吴海花、华远地产北京公司党委书记李洪军、珠江华北区总经理张慧三位主持人主持。

米街（北京）商业运营管理有限公司董事长张国宝

“社区商业的本质是‘人本经济’。”米街（北京）商业运营管理有限公司董事长张国宝在访谈中直言。作为操盘北京多个社区商业项目的资深从业者，他带领团队从传统街区改造切入，逐步构建起涵盖社区底商、邻里中心、智慧商业街区的多元化运营版图。面对电商冲击与大型商业体的竞争，米街以“属地化服务+场景化运营”为核心策略，盘活了诸多社区商业。

初心与需求：社区商业的“长坡厚雪”逻辑

一把手访谈：您深耕商业运营十余年，最初选择社区商业赛道的初心是什么？当前收购与运营社区商业的核心需求是什么？
张国宝：社区商业的底层逻辑是“抗周期性”。2023年我们调研发现，北京核心城区社区底商的空置率仅3.7%，远低于购物中心12%的平均水平。以我们运营的朝阳区某社区底商为例，200平方米的生鲜超市年租金回报率达12%，且租约稳定性超80%。需求层面，我们重点关注三类资产：人口净流入区域：2025年北京常住人口城镇化率已达87.6%，但三环至五环间仍有200万人的居住缺口，这类区域的社区商业具有增值潜力；适老化改造需求：2025年北京60岁以上人口占比达23%，我们正与同仁堂合作在社区底商布局“药房+中医诊疗”复合业态；智慧化升级空间：米街今年计划投入3000万元，为5个社区商业项目加装智能货架、无人收银系统，目标将运营成本降低15%。

转型机遇：从“交易场”到“生活场”的场景革命

一把手访谈：您提到社区商业正在转型为生活方式载体，具体实践中如何落地？
张国宝：核心是“解构需求，重构场景”。以我们运营的北京社区商业街为例：空间重构：将传统商铺改造成“共享厨房+社区食堂+亲子烘焙工坊”的复合空间，单日客流量从300人提升至1200人；服务延伸：引入菜鸟驿站、家政服务中心等12项基础服务，2024年增值服务收入占比达35%；文化赋能：联合社区居委会举办“老照片展”“非遗手作市集”，2024年活动期间商铺销售额环比增长40%。

差异与突破：社区商业的“生存法则”

一把手访谈：与购物中心相比，社区商业的核心差异是什么？如何做出差异化竞争力？
张国宝：三组数据说明本质差异：客群半径：购物中心辐射半径5-10公里，社区商业仅1-1.5公里；消费频次：社区商业周均到店3.2次，购物中心仅0.8次；决策时间：社区商业即时消费占比65%，购物中心计划性消费占比78%。破局关键：精准匹配需求：我们在海淀区某项目引入“宠物医院+寄养中心”，2024年服务周边3000户养宠家庭，年营收突破800万元；技术赋能运营：通过智能摄像头分析客流动线，将某社区底商的生鲜区调整至入口后，销售额提升22%；生态共建思维：与美团优选合作设立“社区前置仓”，2024年实现线上订单占比18%，坪效提升30%。

未来模式：2025-2030年的三大趋势

一把手访谈：未来五年社区商业的发展模式与机遇在哪里？
张国宝：三大趋势已现端倪：银发经济爆发：2025年北京老年餐桌市场规模将达15亿元，我们计划在10个社区商业中心布局中央厨房+配送网络；绿色低碳转型：朝阳区某项目通过光伏屋顶、雨水回收系统，年节省运营成本40万元，这类项目将获政策倾斜；DAO模式探索：参考杭州某社区的区块链投票经验，我们正尝试让商户通过智能合约参与招商决策，缩短空置期30%。投资机遇：非常看好核心城市的社区底商，计划2个亿资金对核心城市社区商业进行购买投资；有意向合作的可以随时沟通。

访谈最后，张国宝引用了一组数据：“2025年北京社区商业规模将突破1200亿元，但行业CR5仅18%，这意味着巨大的整合空间。”在他看来，社区商业的终极形态是“城市毛细血管”的智能化升级——既要承载柴米油盐的烟火气，也要成为数字生活的试验场。这场静水流深的变革，正在重新定义商业地产的价值坐标。