编者按

在房地产行业深度调整的周期中，总有一些坚守者以长期主义的眼光穿越迷雾。作为深耕行业近32年的“豪宅一哥”，张大东亲历了中国地产从黄金时代到精细化运营的完整周期。他带领团队在豪宅营销领域树立标杆，更以创新视野布局视觉科技赛道，为政企数字化转型提供解决方案。本期《一把手访谈》对话这位地产老兵，聆听他对行业趋势的洞察、对营销本质的坚守，以及面向未来的破局之道。《一把手访谈》是由华表奖生态资源交易平台与多家主流媒体联合打造的大型对话栏目。访谈内容涵盖新能源、大数据、双碳、产业升级、城市更新等热门话题，旨在对接商业资源，推动项目落地，探索行业前沿趋势，分享领导者视角。栏目由华表APP生态交易平台董事长吴海花、华远地产北京公司党委书记李洪军、珠江华北区总经理张慧三位主持人主持。

当“高周转”神话破灭，房地产行业进入“向管理要红利”的新阶段，营销如何回归价值本源？当科技浪潮席卷各行各业，传统地产人如何突破能力边界？作为中国地产营销领域的标志性人物，张大东用近32年时间沉淀出覆盖全国的营销网络与案例数据库，更以“科技+产业”的跨界思维开辟新的增长曲线。在这场深度对话中，他将揭秘当前营销模式困境，直面行业痛点，并首次披露其视觉科技战略的商业逻辑。

一把手访谈：中国投资的周期、产业与房子未来的发展趋势如何？

张大东：吴晓波老师近期提到“K型分化”与“产业重构”的观点，我深有共鸣。过去二十年，中国地产与城镇化进程深度绑定，投资周期呈现明显的“政策-土地-金融”三重驱动特征。

但未来十年，行业逻辑将发生根本性转变：首先，投资周期从“短平快”转向“长周期运营”。参考日本案例，当城镇化率突破70%后，存量资产运营能力成为核心壁垒。其次，产业协同将重塑地产价值链条。过去“产城分离”导致大量园区空置，现在必须以“产业需求定义空间产品”。最后，政策工具箱正在重构行业生态。从“三道红线”到“保障性租赁住房”，监管逻辑已从“控风险”转向“建机制”。我们观察到，未来5-10年，具备“产业运营+金融创新”复合能力的企业将主导市场。

一把手访谈：中国房地产营销目前面临的问题有哪些？

张大东：当前行业面临流量焦虑与价值缺失的悖论：多数项目仍沉迷于“渠道为王”的短期刺激，却忽视品牌价值的长期沉淀；数字化“伪创新”困局：80%的房企数字化投入停留在“线上售楼处、VR虚拟看房、直播卖房”层面，盲目对标互联网薄款模式，实际上未触及客户决策链路的本质；组织能力断层危机：90后营销人缺乏全周期操盘经验，而60后管理者又难以理解Z世代需求的三大深层矛盾。当前需要通过技术重构业务流程，提升运营效率，做好营销需要回归业务本质，用数据驱动决策，用技术优化体验，当前房地产营销的终极目标不再是“快速卖房”，而是为客户创造可持续的价值——无论是产品力、服务力，还是情感共鸣。在行业低谷期，唯有摒弃短视思维，构建“精准定位-内容触达-数字赋能-长效运营”的新体系，才能实现逆势增长。  

一把手访谈：作为32年地产老兵，您的坚守与思考是什么？

张大东：想要取得成功一定是做别人想不到的，做别人做不到的。做为从业近32年的地产老兵，在别人都在转场的背景下，仍坚守在地产行业，始终围绕“为客户创造可持续价值”的初心打造好的产品，而我的思考则聚焦于如何在行业变革中通过文化赋能、科技融合、社群运营、产品迭代、服务升级实现破局。正如他所言：“变得是术、不变的是道。”

一把手访谈：基于地产延续，您做了哪些创新？

张大东：随着AI大模型、元宇宙、WEB3.0等技术的成熟，地产的软性服务将向更智能、更沉浸、更可持续的方向发展，而视觉科技将成为这一变革的核心引擎，我做了相关科技赋能地产服务价值链，创立打造培根筑魂文化板块，布局从 CG图形图像技术到云计算，数据可视化再到AR、 VR、人工智能、展览展示，数字化展厅和接待中心的设计建设，企业和政府宣传片的拍摄等服务，为企业提供更高效的商业应用价值，提升客户体验。

“培根筑魂”是习近平主席立足中华民族伟大复兴战略全局提出的重大命题。培根铸魂艺述（北京）文化传播有限公司以文化人，遵循习近平主席的主要思想，服务时代需求，铸就民族精神之基。对于一把手访谈，双方可以共建，可以提供视频技术支持与资源支持，探索行业前沿趋势，分享领导者视角。

在张大东的蓝图中，未来的地产营销将是“产业洞察力+科技赋能力+文化创造力”的三维融合。当行业告别粗放增长，这位老兵正以“归零心态”重塑游戏规则——用全国案例库沉淀智慧，用视觉科技重构场景，更用长期主义穿越周期。