"市场永远在变，唯一不变的是变化本身。"面对2025年中期业绩发布会上记者的话筒，九龙仓集团主席及常务董事吴天海以一句行业箴言开启对话。当全球经济被关税战与地缘动荡撕裂，当香港与内地房地产市场呈现冰火两重天，这位掌舵百年企业的领航者，用"警觉性"与"适应性"两个关键词，勾勒出传统房企在变局中的生存法则。 一、业绩反转背后：利息与税项的"减法艺术" 2025年上半年，九龙仓集团实现股东应占盈利5.35亿港元，较去年同期26.37亿港元的亏损实现戏剧性反转。吴天海将此归功于"成本控制的精准手术"——基础净盈利同比提升2.83%至20.35亿港元，主要得益于利息支出减少3.2亿港元及税项支出下降1.8亿港元。"这不是市场赠予的礼物，而是主动调整资产负债表的结果。"他强调，在收入同比下滑19.38%至56.69亿港元的背景下，集团通过优化债务结构与税务筹划，为利润空间筑起防护堤。 二、香港楼市：在"三重利好"中寻找平衡点 对于被视为集团"压舱石"的香港市场，吴天海指出三大积极信号：利率环境趋缓、交易限制放宽及"新资本投资者入境计划"优化。数据显示，香港发展物业应占收入同比激增56%至4.75亿港元，尽管营业盈利下跌82%至3100万港元，但未确认销售额仍达3.05亿港元。"豪宅需求正随港股回暖而升温，但库存消化仍需时间。"他预计，若利率下调、市民收入改善及新移民需求增加，未来1-2年住宅市场有望趋稳。 三、内地市场：谨慎中的"两难困境" 相较香港市场的谨慎乐观，吴天海对内地房地产市场持明显观望态度。尽管政府刺激政策带动部分首次购房者入场，但房价持续下跌导致分部收入与营业盈利均下滑4%-5%。更严峻的是，一线城市写字楼供应过剩导致租金与出租率承压，北京、上海项目出租率低于集团预期。"我们维持正现金流，但不会急于出售资产。"他坦言，内地投资物业正经历"租赁市场难以复苏"的阵痛期。 四、物流基建：关税阴云下的"短暂黎明" 在物流领域，九龙仓上半年收入微升至10.76亿港元，营业盈利增长11%至1.37亿港元。但吴天海提醒，这得益于美国加征关税前的"抢出口"效应，属于"非正常时期的特殊表现"。他特别指出，香港码头业务正面临深圳、广州、南沙等华南港口的强势竞争："当货源目的地在大湾区，时间与成本优势让邻近港口自然超越香港。"尽管香港仍保有自由港、普通法等制度优势，但"硬件完善后的华南港口已改变游戏规则"。 五、未来预判："黑暗前的黎明"与战略定力 对于下半年市场，吴天海给出谨慎预测："香港形势可能比上半年更差，关税战影响下前景难测。"他强调，集团将坚持"三不原则"：不积极增加投资、不急于出售优质资产、不盲目追逐热点。在潜在政策转变与供应链转移的大背景下，九龙仓正通过优化现有项目、保持现金流健康来应对不确定性。"市场波动是常态，关键是在警觉中保持韧性。"这位地产老将的结语，为变局中的传统房企指明方向。 从香港半山豪宅到内地写字楼群，从码头集装箱到物流网络，吴天海掌舵的九龙仓正在经济洪流中重构生存逻辑。当"黑天鹅"成为常态，当传统优势被重新定义，这家百年企业的转型故事，或许正是地产行业穿越周期的缩影。