房地产下行周期的深度影响，正在彻底重塑物业服务行业的底层逻辑。当房企“保交楼”任务渐近收尾，地产上下游的阵痛并未消退，反而传导至物业赛道，催生出全新的行业困境与竞争格局。在万物云2025年业绩沟通会上，万物云董事长朱保全直面行业变局，深度剖析当下物业行业的核心痛点、竞争格局与未来走向，预判行业将迎来史诗级洗牌，十万量级物企将缩减至万级，正式告别野蛮生长的混战时代。

在朱保全看来，2025年仍是房地产持续下行、尚未触底的关键一年，这也直接决定了物业行业的发展底色。过去三年，高度依附地产开发的物业服务企业，普遍面临房企关联业务持续收缩的困境，业绩承压、报表波动成为行业共性问题。

作为头部物业龙头，万物云在行业下行中展现出极强的经营韧性。数据显示，2025年万物云实现营业收入372.7亿元，同比增长2.7%；在剥离开发商关联业务后，公司营收增速大幅提升至8.4%，摆脱地产依赖的成长动能持续释放。尽管受关联方坏账计提等行业性因素影响，公司归母净利润出现短期波动，但核心净利润稳定维持在21.3亿元，与上年基本持平，夯实了稳健经营的基本盘。

谈及行业当下最棘手的难题，朱保全明确表示，行业主要矛盾已从过往的“增量业务萎缩”，全面转向存量空置房处置困境。过去三年，房企的核心重心集中在保交楼、稳交付，而随着这一阶段性任务落幕，海量存量空置房源浮出水面，成为开发商与物业企业共同面对的严峻挑战。

“2025年住宅物业的最大变化，就是交付后大规模空置房的出现。”朱保全坦言，目前行业新承接住宅项目空置率普遍突破30%，涵盖开发商未售尾盘、业主购置未入住两类核心房源。高空置率直接造成物业服务收益缩水：空置房物业费收缴率较正常入住房源低17.7个百分点，持续拉低项目运营周转率与整体毛利率，成为拖累物企盈利的核心变量。与此同时，长期空置的房屋会加速设施老化、资产损耗，破坏小区整体居住品质，亟需房企、物业、业主多方协同破解。

为对冲空置房带来的经营压力，万物云已主动破局，跳出传统物业服务边界，启动协助开发商卖房、租房的专项服务。朱保全强调，这一举措的核心逻辑并非跨界营销，而是回归物业本质：房屋的核心价值在于居住，只有盘活空置房源、提升小区入住率，才能减少资产损耗、稳定物业服务收益，形成良性的社区运营生态。

基于对全量项目数据的长期拆解，朱保全总结出物业项目的完整盈利周期规律，为行业破解盈利困境提供了清晰参照。无论是新交付项目、业委会接手项目还是收并购项目，接管首年均面临磨合成本高、入住率不足的问题，收缴率与毛利率处于周期低位；而随着运营年限拉长，尤其是接管5年之后，社区入住率稳步提升、服务体系深度磨合、业主信任逐步建立，项目盈利能力会持续改善并趋于均衡稳定。

针对行业毛利率普遍波动的现状，万物云首席运营官何曙华在会上补充解读，收入端持续承压是核心诱因，两大行业性难题持续压制盈利水平。其一，行业物业费收缴率连年下行，2025年国内物企500强真实收缴率仅71%，已连续四年下滑，房价波动也持续削弱业主缴费意愿，地产下行风险彻底传导至物业终端；其二，存量市场新接项目普遍处于爬坡期，多数存量项目存在服务缺位、客群关系薄弱等历史问题，接管初期需投入大量成本整改优化，短期毛利率偏低，长期运营稳定后毛利将逐步修复。

面对行业变局，万物云彻底摒弃了粗放式规模扩张逻辑，秉持审慎理性的拓展策略，精准规避劣质资产。据万物云财务负责人王绪斌介绍，公司已建立严格的项目准入红线：坚决关停无回款路径、无预收款、负向成本的案场业务；拒收空置率超20%、服务无法精准拆分的新项目；清理回款周期超合同约定两个月的逾期历史业务，从源头筑牢经营安全底线。

在严控风险的同时，万物云创新推出适配存量市场的弹性定价模式，打破传统固定收费桎梏，以供需共识、服务匹配为核心制定收费标准，精准破解空置房收费难、定价难的行业痛点。2025年，万物云通过该模式落地51个项目，占存量市场拓展项目总量的两成，成为公司在存量竞争中构筑差异化优势的核心抓手。

对于行业整体竞争格局，朱保全给出“战国时代”的精准定义，预判行业将迎来大规模出清与结构性集中。“未来物业行业企业数量，将从当下的十万量级缩减至万量级，行业集中度加速提升。”在他看来，这场洗牌并非彻底的寡头垄断，中小物业企业不会完全消亡，深耕本土、精细运营的“小而美”属地物业仍有生存空间，但行业向头部规模企业集中的大势不可逆，坚守服务本质、穿越周期的优质物企，未来将迎来倍数级增长机遇。

从具体赛道竞争来看，当前物业行业呈现鲜明的分层博弈格局。住宅物业领域，2025年万科物业参与280次业委会项目投标、中标196次，竞标失利的对手超半数为属地小型物企与地方国企，本土资源成为中小物业的核心竞争壁垒；非住宅赛道中，万物梁行全年参与1079场竞标，中标率达51.8%，败标案例多败给大中型同行，但行业尚未出现全域碾压式巨头，市场竞争相对分散。

复盘公司核心运营模式的迭代与短板，朱保全坦诚剖析了“蝶城”模式的当下困境与价值。他表示，蝶城模式仍是目前住宅物业集约化运营最高效的体系，但公司此前忽略了两大新变量：一是楼市下行引发的业主缴费意愿、项目收缴率等核心指标的系统性下滑；二是业主自治组织不再只是监督方，而是亲自下场参与市场竞争，成为行业全新的竞争主体，让存量市场博弈更趋复杂多元。

站在行业新旧周期交替的节点，朱保全总结，物业行业早已脱离依附地产增量的红利时代，正式进入存量决胜的高质量发展阶段。空置房难题倒逼行业模式革新，市场洗牌净化行业生态，未来物业服务的核心竞争力，终将回归精细化运营与品质服务。在十万企业出清、万级主体留存的行业新格局下，优质规模物企的长期成长空间将全面打开。